2024 Bina Yönetmeliği Değişiklikleri Özeti

Giriş

"2024 bina yönetmeliği değişiklikleri" başlığı altında aktarılan bilgilerin bir kısmı resmî metinlerde karşılığı olmayan iddialardan oluşur. Bu yazı, mevzuat.gov.tr'deki güncel (değişiklikleri işlenmiş) metinleri ve Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik yönetmeliklerini esas alarak 2024'te gerçekten neyin değiştiğini ve neyin değişmediğini ayırır. Metinler 23 Eylül 2026 itibarıyla kontrol edildi; il ve ilçe imar yönetmelikleri, tebliğler ve genelgeler bu özetin dışındadır.

Standartlar tarafında ise TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları standardının Ekim 2024 baskısı yayımlandı ve 2025'te zorunlu hâle geldi (ayrıntı aşağıda).

2024'te Değişen: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği

13 Ocak 2024 tarihli ve 32428 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklik yönetmeliği üç konuyu düzenler.

Güçlendirme Amaçlı Yapı Ruhsatı (Madde 55/17)

İlk ruhsat tarihinde yürürlükte olan mevzuata uygun olan ve başka esaslı tadilat yapılmayan binalarda, yalnız taşıyıcı sistemi güçlendirmek için yapılan ruhsat başvurusu, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesine göre maliklerin beşte dört çoğunluğuyla alınan güçlendirme kararıyla yapılabilir; bu karar parsel maliklerinin muvafakati için yeterli sayılır. Başvuruda şu belgeler istenir, maddede sayılan diğer proje ve belgeler aranmaz:

• Tapu kayıt örneği ya da istisnai hâllerde bunun yerine geçen belgeler
• Güçlendirmeye esas statik proje
• Güçlendirme, zorunlu kesit değişiklikleri dışında mimari projede değişiklik gerektiriyorsa mimari proje
• Yapı müteahhitliği ve şantiye şefliğine ilişkin belgeler
• 4708 sayılı Kanun'a tabi yapılarda denetime, tabi olmayanlarda fenni mesuliyete ilişkin belgeler

Statik proje açısından en önemli hüküm şudur: projeler değerlendirilirken Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği hariç ilk ruhsat tarihinde yürürlükte olan mevzuat esas alınır. Deprem hesabı için ilk ruhsat tarihindeki yönetmeliğe dönülmez. Yalnız taşıyıcı sisteme ilişkin değişiklikler parselin emsal ve taban alanı hesabına girmez.

Kuranglez Tanımı (Madde 4/1-bbb)

İçinde konut, konaklama birimi ya da yurt ve hastane gibi yataklı mekân bulunmayan tek bağımsız bölümlü umumi binaların bodrum katlarında, sel ve su taşkını riskine karşı önlem alınması koşuluyla derinliği 4 metreye, genişliği 1,5 metreye kadar kuranglez yapılabilmesinin yolu açıldı.

Geçiş Hükmü (Geçici Madde 3/5)

Riskli yapı tespiti yapılmış ya da riskli alana alınmış ve maliklerin en az üçte ikisiyle noter onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış yapılar bu geçiş hükmünün kapsamına eklendi; fıkradaki 31/12/2023 tarihi 31/12/2024 olarak değiştirildi. Aynı fıkra 2025'te yeniden değiştirildi; güncel metinde tarih 31/12/2025'tir.

Deprem Tasarımı: TBDY 2018'de 2024 Değişikliği Yok

TBDY 2018 1 Ocak 2019'da yürürlüğe girdi ve mevzuat.gov.tr'deki güncel metninde değişiklik işareti bulunmuyor. Aşağıdaki hükümler bu nedenle 2018 metnindeki gibidir; "2024'te değişti" diye aktarılan sayılar yönetmelikte yer almaz.

Zemin Sınıflandırması

Yerel zemin sınıfı, temel ya da kazık başlığı alt kotundan itibaren üst 30 m için belirlenen ortalama kayma dalgası hızı $(V_S{)}_{30}$, ortalama SPT darbe sayısı $(N_{60}{)}_{30}$ ve ortalama drenajsız kayma dayanımı $(c_u{)}_{30}$ ile belirlenir (TBDY 2018 Madde 16.4.2). Tablo 16.1 bu üç parametre için ayrı sütunlar verir; 2024'te SPT ile $(V_S{)}_{30}$'un birlikte kullanılmasını zorunlu kılan bir değişiklik yapılmadı.

Yüzeysel temellerde temel taban kotu ile kaya üst kotu arasında 3 m'den kalın zemin varsa ZA ve ZB tanımı yapılmaz (Madde 16.4.3). Tasarım spektrumundaki yerel zemin etki katsayıları da 2018 metnindeki gibidir; ZE ya da başka bir sınıf için 2024'te katsayı artışı yapılmadı.

Burulma Düzensizliği

A1 burulma düzensizliği, herhangi bir katta en büyük göreli kat ötelemesinin o kattaki ortalama göreli ötelemeye oranı olan ${\eta }_{bi}$'nin 1,2'den büyük olmasıdır (TBDY 2018 Tablo 3.6). Bu düzensizlik deprem hesap yönteminin seçiminde etkilidir (Madde 3.6.2.1). Eşdeğer Deprem Yükü Yöntemi, her katta ${\eta }_{bi}\le 2,0$ olan ve B2 türü düzensizliği bulunmayan binalarda DTS = 1, 1a, 2, 2a için BYS ≥ 4 olan binalara uygulanabilir; bu koşulu sağlamayan binalarda aynı DTS grubu için sınır BYS ≥ 5'tir (DTS = 3, 3a, 4, 4a'da sırasıyla BYS ≥ 5 ve BYS ≥ 6; Tablo 4.4).

Yangın Güvenliği: BYKHY'de 2024 Değişikliği Yok

BYKHY'nin güncel metnindeki değişiklik çizelgesine göre yönetmelik 2009, 2012, 2015, 2017, 2018, 2020, 2021 ve 2025 yıllarında değiştirildi; 2024 tarihli bir değişiklik yok. Son değişiklik (1 Temmuz 2025, RG 32943) Geçici Madde 4'ü ekledi: mevcut binaların malzeme temini için süreç gerektiren eksiklikleri 31/12/2025'e kadar giderilecek ve ruhsat vermeye yetkili idarelerce denetlenecek.

Otomatik Yağmurlama (Sprinkler) Zorunluluğu

BYKHY Madde 96/2'ye göre otomatik yağmurlama sistemi şu yerlerde zorunludur:

• Yapı yüksekliği 30,50 m'den fazla olan konut dışındaki bütün binalar
• Yapı yüksekliği 51,50 m'yi geçen konutlar
• Alanları toplamı 600 m²'den büyük kapalı otoparklar ve 10'dan fazla aracın asansörle alındığı kapalı otoparklar
• Birden fazla katlı bir bina içinde yatılan oda sayısı 100'ü ya da yatak sayısı 200'ü geçen oteller, yurtlar, pansiyonlar ve misafirhaneler ile yapı yüksekliği 21,50 m'den fazla olan bütün yataklı tesisler
• Toplam alanı 2.000 m²'nin üzerinde olan katlı mağazalar, alışveriş, ticaret ve eğlence yerleri
• Toplam alanı 1.000 m²'den fazla olan, kolay alevlenici ve parlayıcı madde üretilen ya da bulundurulan yapılar

Yönetmelikte 28,5 m diye bir yağmurlama eşiği yoktur; 21,50 m eşiği yalnız yataklı tesisler için geçerlidir.

Yapı Elemanlarının Yangına Dayanım Süresi

Yangına dayanım süreleri BYKHY Ek-3/C'de bina kullanım sınıfına ve bina yüksekliğine göre verilir. Apartmanlarda giriş ve üst katlardaki yapı elemanları için süre, bina yüksekliği 21,50 m'den az ise 60 dakika, 30,50 m'den az ise 90 dakika, 30,50 m'den fazla ise 120 dakikadır. Bu tablo 2009 değişikliğiyle bugünkü hâlini aldı; 2024'te "51,5 m üzeri binalarda R120" gibi yeni bir kural eklenmedi. Betonarme ve betonarme-çelik kompozit elemanların Ek-3/B'ye göre 120 dakika dayanıklı sayılması için net beton ölçüsü (en dıştaki donatı ya da profilin dış yüzü ile en dış beton lifi arası) kolonlarda en az 35 mm, kirişlerde 25 mm, döşemelerde en az 20 mm olmalıdır (Madde 23/5).

Enerji Performansı ve Isı Yalıtımı

BEP Yönetmeliği: 2024'te Değişiklik Yok

BEP Yönetmeliği'nin değişiklik çizelgesinde 2024 tarihli bir düzenleme bulunmuyor; 2022'den sonraki değişiklikler 24.06.2025 (RG 32936) ve 16.05.2026 (RG 33255) tarihlidir. Sık karıştırılan iki kural daha eskidir:

• Yeni binalarda en az C sınıfı: BEP-TR yöntemine göre enerji kimlik belgesi alacak yeni binalar D sınıfı ve daha fazla enerji tüketimine ve CO₂ salımına sahip olamaz (Madde 27/5). Bu fıkra 1 Nisan 2010 tarihli değişiklikle eklendi.
• Neredeyse sıfır enerjili bina (NSEB): Toplam yapı inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binaların NSEB olarak yapılması zorunludur. NSEB'in enerji kimlik belgesindeki enerji performans sınıfı B veya daha iyi olmalı ve birincil enerji ihtiyacının en az %10'u yerinde yenilenebilir enerjiyle karşılanmalıdır (Madde 23). Kural 1 Ocak 2023'te başladı; 1 Ocak 2025'e kadar alan eşiği 5.000 m², oran %5 olarak uygulandı (Geçici Madde 6). Yani 2024'te geçiş değerleri geçerliydi, tam değerler 2025 başında devreye girdi.

2026 değişikliğiyle, enerji kimlik belgesindeki enerji performans sınıfı en az C ve sera gazı emisyon sınıfı en az B olan binalara düşük karbonlu bina belgesi düzenlenebilmesi hükmü eklendi (Madde 27/A).

TS 825'in Ekim 2024 Baskısı

TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları standardının Ekim 2024 baskısı, 20 Şubat 2025 tarihli ve 32819 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan tebliğle zorunlu uygulamaya konuldu. Tebliğ 1 Nisan 2025'te yürürlüğe girdi ve TS 825'in Mayıs 2008 baskısı ile 2009 tadil metnini yürürlükten kaldırdı. Yeni baskı, binalarda net ısıtma ve net soğutma enerjisi ihtiyaçlarının hesaplanmasını ve izin verilebilir en yüksek ısıtma ve soğutma enerjisi kayıp/kazanç değerlerini kapsar.

Yalıtım kalınlığı tek bir bölge tablosundan okunmaz. BEP Madde 9'a göre binanın yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı TS 825'te belirtilen sınır değerden küçük olmalı, bina kabuğu TS 825'teki asgari ısı yalıtım şartlarına göre yalıtılmalı; duvar, döşeme, balkon, konsol, taban, tavan, çatı ve pencere/duvar birleşimleri ısı köprüsü oluşmayacak şekilde yalıtılmalıdır. TS 825'in 2008 baskısına göre hazırlanmış bölge-kalınlık tabloları, 1 Nisan 2025'ten sonraki projelerde kalınlık seçimi için kullanılmamalıdır.

Erişilebilirlik ve Asansör

Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, binalarda ve girişlerinde engellilerin erişimine yönelik TS 9111 standardına uyulmasını zorunlu tutar (Madde 30/9). Bina girişinde ve bina içindeki rampaların en fazla eğimi yükseklik farkına göre verilir (Madde 30/12): 15 cm ve daha az için %8 (1:12), 16–50 cm için %7 (1:14), 51–100 cm için %6 (1:16), 100 cm üzeri için %5 (1:20). Bu fıkralarda 2024 tarihli değişiklik yoktur.

Asansör kuralı (Madde 34/1) ise 1 Temmuz 2026 tarihli değişiklikle yeniden düzenlendi: tek bağımsız bölümlü konutlar hariç, bağımsız bölüm, ortak alan ya da eklenti bulunan bodrum katlar da sayılarak kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla olan binalarda asansör yapılması zorunludur.

Hesap Örnekleri

Örnek 1: Eşdeğer Deprem Yükü (7 Katlı Betonarme Bina)

Veriler: W = 8.400 kN | S_DS = 0.70 | R_a(T) = 8.0 | I = 1.0 | H = 21.0 m

Periyot: TBDY 2018'de ampirik hâkim periyot $T_{pA}=C_t{H}_N^{3/4}$ bağıntısıyla bulunur (Denk. 4.27); taşıyıcı sistemi yalnız betonarme çerçevelerden oluşan binalarda $C_t=0.1$ alınır. Bu örnekte hesabı sade tutmak için hâkim periyodun tasarım spektrumunun sabit bölgesinde kaldığı ($S_{ae}(T_p)=S_{DS}$) ve $R_a(T_p)=8.0$ olduğu varsayılmıştır.

Taban kesme kuvveti: $V_{tE}=\frac{S_{DS}}{R_a(T)}\times W=\frac{0.70}{8.0}\times 8.400=735\text{ kN}$

Alt sınır kontrolü (TBDY 2018 Denk. 4.19): $0.04\times I\times S_{DS}\times W=0.04\times 1.0\times 0.70\times 8.400=235\text{ kN}$; 735 kN > 235 kN olduğundan alt sınır sağlanır ✓

Örnek 2: Dış Duvarın Isıl Geçirgenlik Katsayısı (U)

Katman ısıl dirençleri $R=d/\lambda$ ile bulunur, iç ve dış yüzey dirençleri eklenir ve $U=1/R_{toplam}$ hesaplanır. Aşağıdaki ısıl iletkenlik değerleri örnek amaçlıdır; projede TS 825'e göre belirlenen hesap değerleri kullanılır. İç ve dış yüzey dirençlerinin toplamı 0,13 + 0,04 = 0,17 m²K/W alınmıştır.

U = 1/3.489 = 0.287 W/m²K. Bu değer tek başına yeterlilik göstermez: BEP Madde 9'a göre bina kabuğu TS 825'teki asgari ısı yalıtım şartlarını sağlamalı ve binanın yıllık ısıtma enerjisi ihtiyacı TS 825'te belirtilen sınır değerin altında kalmalıdır. Kontrol, binanın bulunduğu yer için TS 825'in Ekim 2024 baskısına göre yapılır.

SSS

1. Mevcut binalar yeni kuralları karşılamak zorunda mı?

Bu, yapılacak işin türüne bağlıdır. Yalnız taşıyıcı sistemin güçlendirildiği ruhsatlarda deprem hesabı ilk ruhsat tarihindeki yönetmeliğe göre yapılmaz; diğer konularda ilk ruhsat tarihinde yürürlükte olan mevzuat esas alınır (Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği Madde 55/17). Yangın güvenliğinde BYKHY mevcut binalar için ayrı süreler tanımıştır; son olarak Geçici Madde 4 ile malzeme temini gerektiren eksikliklerin 31/12/2025'e kadar giderilmesi istendi.

2. Enerji kimlik belgesi ne zamandan beri aranıyor?

BEP Yönetmeliği'nin enerji kimlik belgesini düzenleyen 25. maddesi, geçici madde uyarınca 1 Ocak 2011'e kadar uygulanmadı. Binaların ya da bağımsız bölümlerin alım, satım ve kiraya verilmesiyle ilgili işlemlerde enerji kimlik belgesi aranması ve mal sahibinin belgenin bir suretini alıcıya veya kiracıya vermesi kuralı (Madde 25/15) ise Geçici Madde 5 uyarınca 1 Ocak 2020'den itibaren uygulanıyor. Yeni binalarda en az C sınıfı şartı 2010 değişikliğinden bu yana vardır; 2024'te enerji sınıfına ilişkin yeni bir hüküm eklenmedi.

3. TS 825'in yeni baskısı hangi projelere uygulanır?

Zorunlu uygulama tebliği 1 Nisan 2025'te yürürlüğe girdi ve 2008 baskısını yürürlükten kaldırdı; tebliğde ayrı bir geçiş hükmü yer almıyor. Başvurusu bu tarihe yakın projelerde hangi baskının esas alınacağı ilgili idareyle netleştirilmelidir.

Sonuç

Bu yazıda incelenen düzenlemeler içinde 2024'te bina tasarımını doğrudan etkileyen resmî değişiklik, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nde güçlendirme amaçlı yapı ruhsatını kolaylaştıran düzenlemedir. TBDY 2018, BYKHY ve BEP Yönetmeliği'nde 2024 tarihli değişiklik yoktur; sprinkler eşiği, zemin büyütme katsayısı, burulma sınırı ya da C sınıfı EKB şartı için "2024 yeniliği" diye verilen bilgiler resmî metinlerle uyuşmaz. Enerji tarafında TS 825'in Ekim 2024 baskısı 1 Nisan 2025'ten beri zorunludur. Bir hükmün güncel olup olmadığını anlamanın en güvenilir yolu, mevzuat.gov.tr'deki güncel metinde maddenin yanındaki değişiklik işaretine ve Resmî Gazete'deki değişiklik yönetmeliğine bakmaktır.

Kaynaklar

1. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik — Resmî Gazete, 13.01.2024, Sayı 32428. Resmî Gazete (resmigazete.gov.tr)
2. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (güncel metin) — T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi. Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
3. TBDY 2018 — Resmî Gazete, 18.03.2018, Sayı 30364 (Mükerrer). Resmî Gazete — Türkiye Bina Deprem Yönetmeliği (18.03.2018) · güncel metin (mevzuat.gov.tr)
4. Binaların Yangından Korunması Hakkında Yönetmelik (BYKHY) — T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi. Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
5. Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği (RG 05.12.2008, Sayı 27075) — T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi. Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
6. TS 825 Binalarda Isı Yalıtım Kuralları Standardı ile İlgili Tebliğ (MHGM-2025/1) — Resmî Gazete, 20.02.2025, Sayı 32819. Resmî Gazete (resmigazete.gov.tr)
7. Yapı Denetimi Uygulama Yönetmeliği — T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi. Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
8. 3194 İmar Kanunu — T.C. Mevzuat Bilgi Sistemi. Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr)
9. TS 9111 — TSE — Türk Standardları Enstitüsü. Türk Standardları Enstitüsü (tse.org.tr)

Önemli Mühendislik Uyarısı: Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; nihai tasarım, hesap ve uygulama kararları, güncel yönetmelikler ile proje koşulları çerçevesinde yetkili bir inşaat mühendisinin denetiminde alınmalıdır. Sayısal örnekler ve formüller genel mühendislik pratiğini yansıtır; her projenin kendine özgü zemin, yük ve çevre koşulları proje müellifince ayrıca değerlendirilmelidir.