4 Şubat 2026'da Kentsel Dönüşüm Yönetmeliğinde Ne Değişti?
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un uygulama yönetmeliği, 4 Şubat 2026 tarihinde köklü bir revizyondan geçti. Bu değişiklik, kentsel dönüşüm sürecinin dijitalleşmesi, standartlaşması ve salt çoğunluk kararlarının önündeki bürokratik engellerin azaltılması üzerine odaklanır. Bu rehber, yapı sahipleri ve teknik müşavirler için yeni prosedürü adım adım açıklar.
Kentsel Dönüşüm 6306 Prosedürü sürecinin adım adım akış diyagramı (6306 / 2026 Revizyon).
1. Riskli Yapı Şerhi Terkin Süreci — Yıkım Sonrası Tapu İşlemi
Yönetmeliğin Madde 1 kapsamında düzenlenen terkin prosedürü, yıkım tamamlandığında tapu kütüğüne kaydedilen "riskli yapı" şerhinin nasıl kaldırılacağını netleştirir.
Yeni süreç:
- Yıkım tamamlandığında, "riskli yapının yıktırılmasına ilişkin belgeler" hazırlanır. Bu belgeler genelde Bakanlık denetim raporu, atık taşıma tutanağı ve hafriyat kabul tutanağıdır.
- Tapu sicil müdürlüğüne iki yoldan başvurulabilir:
- Malik talebi: Belgelerle birlikte doğrudan tapuya başvuru
- Başkanlık bildirimi: Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın resmi yazısıyla
- Tapu kütüğüne "şerhin terkinine 6306 sayılı Kanun kapsamında karar verildiği" kaydı düşülür.
Bu sayede, yıkım sonrası tapu durumu kentsel dönüşüm vakası olarak resmi olarak kayda alınır ve sonraki satış/devir işlemleri için temel oluşturur.
2. Malik Bildirimleri — Ek-12 ve Ek-13 Standart Formları
Madde 2 düzenlemesi, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik sorununu hedefler: malik bildirimleri. Önceki sistemde her belediye ve müşavir farklı format kullanıyor, bildirim eksikliği davalara dönüyordu.
Ek-12 Formu — Malik Toplantı Daveti
- Standart başlık ve içerik şablonu
- Toplantı yeri, tarihi, gündemi
- Salt çoğunluk için minimum oran
- Maliklerin yasal hakları
Ek-13 Formu — Satış İlanı / Karar Bildirimi
- Satış konusu parsel bilgileri
- Önerilen değer ve ödeme planı
- Karşı çıkma süresi (15 gün)
- İtiraz prosedürü
Üç Yollu Bildirim Şartı
Her iki form da üç kanaldan birlikte tebliğ edilmek zorundadır:
Tablo: Üç Yollu Bildirim Şartı özeti.
| Kanal | Süre / Şart |
|---|---|
| İlan panosu | 15 gün boyunca ilgili belediye binasında asılı |
| Noter | Maliklere noter vasıtasıyla resmi tebligat |
| e-Devlet | Tüm maliklere e-Devlet kapısı üzerinden elektronik bildiri |
Bu üçü tamamlanmadan toplantı kararı geçerli sayılmaz.
3. e-Devlet Entegrasyonu — Dijital Süreç Yönetimi
Madde 3 hakkında düzenlemeler, kentsel dönüşüm sürecini büyük ölçüde dijitalleştirir. Maliklerin e-Devlet kapısı üzerinden:
- Toplantı davet belgelerine erişim
- Toplantı tutanaklarına erişim
- Satış ve devir işlemleri için elektronik bildiri
- Ek-13 formu üzerinden satış ilan/karar süreçlerine katılım
Bu sistem, takip edilebilirlik sağlar ve sonradan "bilmiyordum / tebliğ edilmedi" itirazlarını teknik olarak kapatır.
4. Arsa Düzenleme — Salt Çoğunluk ile Tevhit, İfraz, Satış-Kat Karşılığı
Yönetmeliğin Madde 8 ve Madde 10 düzenlemeleri, en sık karşılaşılan zorluğu çözer: malik birliği. Salt çoğunluk kararı ile yapılabilecek işlemler:
- Parsellerin tevhidi (birleştirme): İki ya da daha fazla parselin tek arsa olarak birleştirilmesi
- İfraz / taksim: Mevcut parselin bölünmesi, payların yeniden tanımlanması
- Yeniden değerlendirme:
- Satış
- Kat karşılığı sözleşme
- Hasılat paylaşımı
İmar Hakkı Aktarımı
Madde 10 ayrıca imar hakkı transferi prosedürünü tanımlar:
- Kazanılan imar hakkı (örn. ek kat hakkı) başka parsellere aktarılabilir
- Yeni parsel uygulamaları için salt çoğunluk yeterli
- Yapı yoğunluk dengelemesi imkânı
5. Madde 15/A — Yeni Satış İlan Süreci
Satış sürecindeki şeffaflık için Madde 15/A eklendi. Bu maddeyle:
- Satış ilan süresi standartlaştı
- Ek-13 formu zorunlu hale geldi
- İtiraz süresi 15 gün olarak netleşti
- Elektronik ortamda yayım zorunlu
6. Madde 16 — Tapu Muafiyeti
6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan satış, devir ve kat karşılığı işlemleri tapu harcından muaftır. Madde 16 muafiyetin hesaplanma yöntemini ve şartlarını netleştirir:
- Kentsel dönüşüm projesinin Bakanlık tarafından nitelikli olarak onaylanmış olması şarttır
- Muafiyet sadece 6306 kapsamı işlemler için geçerli — düz piyasa satışı için değil
- Muafiyet limit tutarları yıllık olarak belirlenir
7. Geçici Madde 5 — Teminat Oranı %6
21 Mayıs 2024 itibarıyla 6306 kapsamı yapı ruhsatı teminat oranı %10'dan %6'ya düşürüldü. 4 Şubat 2026 değişikliğinde bu oran korundu. Bu, yatırımcı kararını kolaylaştırma adımıdır.
Pratik Akış: Malikten Tapuya Tüm Süreç
Bir riskli yapı için kentsel dönüşüm süreci, yeni yönetmelik kapsamında şu akışla ilerler:
- Riskli yapı tespiti — TBDY 2018 Bölüm 15 uyumlu Deprem Performans Analizi (sadece gözleme dayalı "teknik rapor" geçerli değildir — bkz. Teknik Rapor vs Performans Analizi)
- Riskli yapı kararı ve tapu kütüğüne şerh kaydı
- Malik toplantı daveti — Ek-12 formu, üç kanaldan tebligat
- Salt çoğunluk kararı — tevhit, ifraz, satış-kat karşılığı seçimi
- Yapı ruhsatı başvurusu — %6 teminat oranı, geçici Madde 5
- Yıkım — atık ve hafriyat süreçleri
- Riskli yapı şerhi terkin — yıkım belgeleri ile
- Yeni yapı imal — TBDY 2018 + 2026 Uygulama Tebliği (RG yayımı sonrası) hükümlerine göre
- Satış / devir — Madde 15/A süreci, Ek-13 formu, e-Devlet bildiri
Mühendis ve Müşavir İçin Pratik Kontrol Listesi
- ✅ Riskli yapı raporu TBDY 2018 Bölüm 15 uyumlu mu? Aksi halde Madde 2 tebligatı geçersizdir.
- ✅ Ek-12 formu üç kanaldan tebliğ edildi mi? İlan panosu + Noter + e-Devlet, üçü birlikte.
- ✅ Toplantı tutanağı e-Devlet'e yüklendi mi? Takip için kritik.
- ✅ Salt çoğunluk kararı tevhit/ifraz/satış seçeneklerini belirledi mi?
- ✅ Yapı ruhsatı %6 teminat ile mi alındı?
- ✅ Yıkım belgelerinin kopyası tapu terkin için arşivlendi mi?
Sonuç
4 Şubat 2026 değişikliği, 6306 sayılı Kanun uygulama sürecini dijitalleştirir, standartlaştırır ve malik birliği sorununu salt çoğunluk yetkisi ile çözer. Mühendisler, yapı denetim firmaları ve müşavirler için yeni Ek-12/Ek-13 formlarının ve e-Devlet entegrasyonunun pratiği büyük önem taşır. Hukuki sürecin başlangıcında TBDY 2018 Bölüm 15 uyumlu Deprem Performans Analizi'nin yapılmış olması, sonraki adımların geçerliliği için zorunludur.
Kaynaklar
- 6306 sayılı Kanun — Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun: https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuat?MevzuatNo=6306&MevzuatTur=1&MevzuatTertip=5
- 6306 Uygulama Yönetmeliği — 21 Mayıs 2024 Değişiklikleri: https://www.alomaliye.com/2024/05/21/6306-sayili-kanunun-uygulama-yonetmeliginde-degisiklik-21-05-2024/
- 6306 Uygulama Yönetmeliği — 4 Şubat 2026 Değişiklikleri: https://www.alomaliye.com/2026/02/04/6306-sayili-kentsel-donusum-kanunu-uygulama-yonetmeligi-onemli-degisiklikler/
- Teknik Rapor vs Deprem Performans Analizi — Yapıdan karşılaştırma rehberi
Önemli Mühendislik Uyarısı: Bu içerik yalnızca bilgilendirme amaçlıdır; nihai tasarım, hesap ve uygulama kararları, güncel yönetmelikler ile proje koşulları çerçevesinde yetkili bir inşaat mühendisinin denetiminde alınmalıdır. Sayısal örnekler ve formüller genel mühendislik pratiğini yansıtır; her projenin kendine özgü zemin, yük ve çevre koşulları proje müellifince ayrıca değerlendirilmelidir.