m² İnşaat Maliyeti Hesaplama
Hızlı Cevap
m² inşaat maliyeti hesaplama, bir yapının toplam kapalı alanına göre tahmini maliyetinin belirlenmesidir. Türkiye'de Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından her yıl yayımlanan yapı sınıflarına göre birim maliyetler baz alınır. 2026 yılı için 3-B sınıfı (normal konut) yaklaşık 18.500 TL/m², 3-A (lüks konut) 25.000 TL/m² civarındadır. Bu araç, yapı sınıfı ve alan bilgisine göre kaba inşaat, ince iş ve tesisat kalemlerinin tahmini maliyetini hesaplar.
Hesaplayıcı
0.8=ekonomik, 1.0=standart, 1.5=lüks
Sonuçlar
Kaba İnşaat (%40)
1110000
TL
İnce İş (%35)
971250
TL
Tesisat + Elektrik (%20)
555000
TL
Çevre + Yönetim (%5)
138750
TL
İnşaat Toplamı
2775000
TL
Genel Toplam (Arsa Dahil)
2775000
TL
Kullanılan Formül
Toplam Maliyet = Kapalı Alan (m²) × Birim Maliyet (TL/m²) × Kalite Faktörü
Kaynak: Çevre Bakanlığı 2026 Birim Fiyat
Formül Türetme ve Yöntem
Yönetmelik Dayanağı
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ (yıllık)
Yapı sınıf/gruplarına göre m² yaklaşık birim maliyet (YBM) tablosu — bu aracın birim maliyet değerlerinin kaynağı. Bu değerler hizmet bedeli hesabına esastır, doğrudan yapım keşfi değildir.
- Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı
İnşaat ve Tesisat Birim Fiyat / Birim Fiyat Tarifleri (yıllık)
İş kalemi bazında ayrıntılı keşif için esas alınan birim fiyat ve analizler; m² yönteminden daha doğru maliyet için kullanılır.
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği
Yapı inşaat alanı / brüt alan tanımları (ilgili bölüm)
Hesaba girilecek kapalı alanın (emsal/brüt) doğru tanımlanması için esas. Hatalı alan tanımı maliyet tahminini doğrudan saptırır.
- 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu ve ilgili Cumhurbaşkanı Kararları
Konut tesliminde uygulanan KDV oranları
Yapım hizmeti %20; konut tesliminde alan/niteliğe göre %1 veya %20. m² maliyet çıktısına KDV dahil değildir, ayrıca değerlendirilmelidir.
Adım Adım Nasıl Kullanılır?
- 1
Kapalı alanı girin
İnşa edilecek yapının toplam brüt kapalı alanını m² olarak girin (ruhsat projesi alanı).
- 2
Birim maliyet belirleyin
2026 için Çevre Bakanlığı değerleri: 2B=12.500, 3A=25.000, 3B=18.500, 4A=32.000 TL/m².
- 3
Kalite faktörü
Proje detay seviyesi: 0.8 ekonomik, 1.0 standart, 1.2 kaliteli, 1.5 lüks finiş malzeme.
- 4
Sonuçları inceleyin
Kalem kalem maliyet dağılımı ve toplam inşaat maliyeti görüntülenir.
Çözümlü Örnek
Örnek: 150 m² standart konut, birim 18.500 TL/m², kalite 1.0 için. Toplam = 150×18.500×1.0 = 2.775.000 TL. Kaba inşaat 1.110.000, ince iş 971.250, tesisat 555.000, çevre+yönetim 138.750 TL. Arsa 1.000.000 TL eklenirse genel toplam 3.775.000 TL.
Parametrelerin Sonuca Etkisi
| Kapalı Alan (m²) | Toplam maliyetle doğrusal orantılıdır; alan iki katına çıkarsa maliyet de iki katına çıkar. Brüt/emsal alan tanımının yanlış girilmesi en büyük sapma kaynağıdır. |
| m² Birim Maliyet (TL/m²) | Sonucu doğrudan ölçekler. Yapı sınıfı seçimi (2-B vs 3-A vs 4-A) bu değeri belirler; sınıf yükseldikçe birim maliyet ve dolayısıyla toplam belirgin artar. |
| Kalite Faktörü | Aynı yapı sınıfı içinde finiş seviyesini yansıtan çarpandır. 0,80 ekonomik finişte maliyeti %20 düşürür, 1,50 lüks finişte %50 artırır; tüm kalemleri orantılı ölçekler. |
| Arsa Maliyeti (opsiyonel) | İnşaat toplamına eklenir, yapım maliyetini etkilemez; yalnızca genel (yatırım) toplamını yükseltir. Sıfır bırakılırsa çıktı yalnız yapım maliyetidir. |
Yaygın Hatalar
- ⚠Bakanlık tebliğindeki yaklaşık birim maliyeti doğrudan anahtar teslim yapım bedeli sanmak — o değer mimarlık-mühendislik hizmet bedeli hesabına esastır, gerçek inşaat keşfi metraj+güncel birim fiyatla yapılmalıdır.
- ⚠Kapalı alanı net kullanım alanı olarak girmek; hesap brüt inşaat alanı (duvarlar, ortak alanlar, bodrum/çatı dahil) ister, net alan kullanımı maliyeti olduğundan düşük gösterir.
- ⚠KDV'yi unutmak — m² maliyet çıktısı KDV hariçtir; yapım hizmetinde %20, konut tesliminde alana göre %1/%20 ayrıca eklenmelidir.
- ⚠Arsa bedeli, ruhsat/iskan harçları, yapı denetim ve proje ücretleri ile altyapı katılım paylarını maliyete dahil etmemek; bunlar yapım maliyetinin dışındadır ve yatırım toplamına eklenmelidir.
- ⚠Yanlış yapı sınıfı seçmek (örn. lüks konutu 3-B standart sınıfında hesaplamak) — birim maliyet sınıfla doğrudan değiştiğinden tahmin baştan hatalı çıkar.
- ⚠Bölgesel ve mevsimsel farkı göz ardı etmek; büyük şehirlerde işçilik/nakliye nedeniyle birim fiyat %15-25 yüksek olabilir, tek bir ortalama değer her sahaya uymaz.
- ⚠Villa/müstakil yapıyı apartman m² maliyetiyle hesaplamak; paylaşılmayan ortak alanlar ve fazla teras/çatı/bodrum nedeniyle müstakil yapı m² maliyeti %30-50 daha yüksektir.